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  • 【毒眼】時代地產:中小型內房股的突圍?

    深港通開通之后,內地資金開始大量南下,為港股中的優質公司提供更大的乘數效應。

    在內地投資者撤出不確定性高的科網股之后,企業盈利能見度高、派息慷慨的內房股儼然成為資金的新寵。

    據統計,今年以來內房股板塊股價已升逾70%,內房股中的龍頭企業如中國恒大及碧桂園等估值已較A股同業水平出現溢價,除中海外、華潤置地等上半年跑輸大市的股票外,大型股估值繼續上調的空間較小,多出的資金勢必要尋求更加便宜且優秀的配置。

    身處熱門行業,如果擁有好的基本面和穩定的快速成長性,那勢必將成為下一個資金追逐的標的。若以此為選股的出發點,在港股中小型內房股的名單中,近期股價表現不錯的時代地產(1233.HK)絕對是被遺忘的一顆滄海珠。

    高質量增長卻還是低估值

    說起時代地產首先自然要提到公司的業績,上市以來公司業績表現著實靚麗。據最新披露的2016年度業績報告顯示,公司業績繼續保持高速增長,錄得162.07億元,同比增長18.8%。公司2016年合同銷售金額達到293億,近五年銷售金額復合增長率高達43%,2016年簽約建筑面積則達到約247.3萬平方米,近五年復合增長率超過35%。在確認收入方面,公司去年獲得確認收入162億元,近五年復合增長率達到50%。

    而與行業內具有相似增速的同行相比,時代地產在高速增長的背后,運營狀況也比較健康。

    融創中國近5年的銷售業績年化復合增長率高達51%,但是在2016年中期上市公司股東應占凈利潤就同比減少92.3%,險些遭遇盈利“滑鐵盧”;而作為龍頭企業的中國恒大也一直存在著永續債的問題。

    反觀時代地產方面,公司近5年來的凈利率都能穩定維持在10%以上的水平,盈利能力并沒有隨著公司擴張而下降。與此同時,公司的財務狀況也比較健康,凈負債比率也處于下降階段,目前已從2014年的97%降至2016年的55%,同時下降的還有公司的平均融資成本,目前已經下降至8.32%,低于行業平均水平。

    另外,據公開資料可以查到公司的股息回報率逐年攀升,目前已超過6%,高于同行約5%的水平。高速的業績增長+穩定利潤率+高分紅,時代地產的公司資質可見一斑。

    而在估值方面,若以房地產行業主流的NAV指標測算,按第一上海最新報告預測,公司目前股價相對其每股NAV有接近70%的折讓,而中型規模同行股價相對NAV平均折讓為61%,考慮到時代地產優秀的運營能力以及良好的成長性,公司股價相對其每股NAV合理的折讓率亦應略高于平均水平。

    從這個角度來看,公司價值仍處在被低估的狀態。

    區域性深耕 鋒利的雙刃劍

    時代地產之所以能保持如此好的業績,主要依靠的是珠三角地區房地產火爆的行情。

    近幾年深圳樓市的暴漲造就了“深圳地王”-龍光地產(3880.HK),使得龍光在短短一年時間股價翻倍,成長為一個市值160億的房地產公司。

    根據時代地產日前發布的公告,受益于近期政策對粵港澳大灣區的支持,2017年前6個月集團累計合同銷售金額約為人民幣170.25億元,同比增長27.4%。

    因為合同銷售額對應的結算收入滯后的關系,2016年實現的合同銷售大部分或在2017-2018年年報反映,所以上半年的合同銷售預計會在2018-2019年反映在公司業績上。

    若延續龍光地產的邏輯,時代地產未來也將有機會實現市值的大幅提升。

    雖然時代地產的增長十分迅猛,但是區域型開發商的定位也將成為其維持成長性的一大障礙。

    從行業角度來看,房地產行業對中小型公司的機會仍然不多。土地是房地產行業的根本,而目前中國房地產市場已經進入存量博弈時代,土地資源稀缺性凸顯,自2016年4月份以來,為抑制土地市場熱度和地價倒逼房價上漲的現象,熱點城市陸續出臺土地調控措施,從拿地規則、資金來源、保證金及付款期限、預售管理等方面進行限制,拿地門檻提高。

    在優質項目上,多是龍頭企業以“強強聯合”的態勢獲取,中小房企拿地空間進一步縮小,熱點城市地價快速上漲和競爭激烈化。

    從上半年的房企合作項目來看,也是大企業合作項目居多。

    TOP5房企拿地規模占比持續上升,2015年是5.9%,2016年是11.29%,2017年上半年為17.31%;TOP10房企近三年合計拿地規模分別為8.78%,14.83%和22.57%,也呈現明顯上升趨勢。

    除了拿地門檻增加,從近幾年行業集中度的提升速度來看,2016 年地產行業明顯進入集中度加速提升時期。據近期方正證券(601901)研報顯示,在2017 年前5 個月TOP100 房企的市占率高達59.6%,其中僅TOP3 房企的市占率就達到15.16%。對于時代地產這樣的中小型房地產公司來說,長期是否能在龍頭的“擠壓”中突出重圍,目前形勢尚不明朗。

    回歸港股通 多重估值溢價

    此前時代地產由于股權集中問題未能及時享受深港通帶來的內地資金紅利,日前公司已發布公告稱相關問題已得到解決,從成交量來看,時代地產由上市至2015年3月中,每月平均成交量約為2720萬股,占扣除根據上市規則不計入公眾持股量之股份后之已發行股本6.3%,但2015年3月中至今年5月底,每月平均成交量升至5940萬股,占上述已發行股本13.7%,反映交投已有改善,近期時代地產股價屢創新高。

    預計近期便能通過檢討加入深港通的行列,目前進入港股通中的房地產公司估值均值在8倍左右,而時代地產的市盈率僅在5倍左右徘徊,有了北水的支持后想必能獲得相當大的估值溢價。

    另外從行業角度來看,港股中的地產龍頭中國恒大近期有分拆地產業務在A股借殼上市的意圖,若計劃順利啟動,想必在推動自身股價上升的同時,也能帶動行業繼續走高,而像時代地產這樣的行業優質股票肯定也會享受溢價效應。

    道阻且長,行則將至。時代地產這樣的中小型內房股進入深港通后,能否借助“北水”的力量真正完成突圍?我們翹首以待。

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